Víctor David Gómez Sánchez es experto en problemas de humedad y moho en viviendas con más de 10 años de experiencia en el sector de la rehabilitación y construcción. Fundador de AdiosHumedad.org, su misión es ayudar a miles de familias a identificar, prevenir y eliminar la humedad de sus hogares de forma efectiva y definitiva.
Cuando entra humedad en tu casa por la fachada, lo primero es confirmar que viene de fuera y no de condensación. Si es así, comunícalo por escrito al presidente o al administrador de la comunidad con fotos y fechas. La fachada es un elemento común del edificio, así que, por regla general, la reparación corresponde a la comunidad. Mientras tanto, protege tu vivienda y guarda pruebas.
En 30 segundos
- Señal de filtración por fachada: mancha en una pared exterior que crece o se oscurece cuando llueve, sobre todo con lluvia y viento.
- Causas habituales: grietas, juntas de ladrillo deterioradas, encuentros con ventanas, cornisas, vierteaguas y bajantes rotas.
- Quién paga: por regla general la comunidad, porque la fachada es un elemento común.
- Qué hacer: fotos con fecha, aviso por escrito a la comunidad y parte a tu seguro de hogar.
- Si vives de alquiler: avisa al propietario por escrito; él es quien trata con la comunidad.
Cómo saber si la humedad viene de la fachada
| Señal | Filtración por fachada | Condensación |
|---|---|---|
| Cuándo empeora | Durante o después de lluvias, sobre todo con viento | En invierno, con frío, por la mañana |
| Aspecto | Mancha húmeda con borde, cercos, pintura abombada, salitre | Puntos negros de moho, gotas en ventanas |
| Dónde | Paredes exteriores, alrededor de ventanas, bajo cornisas, junto a bajantes | Esquinas, detrás de muebles, encima de ventanas |
| Humedad del aire | Puede ser normal | Alta, por encima del 60 % |
Mira también la fachada desde la calle: grietas, ladrillos o juntas deshechas, manchas verdes de musgo, bajantes rotas o vierteaguas de ventana sin goterón. Si dudas entre condensación y filtración, tienes una prueba sencilla en cómo quitar la humedad de las paredes.
Por dónde entra el agua en una fachada
- Grietas y fisuras en el revestimiento o el ladrillo.
- Juntas de mortero deterioradas en fachadas de ladrillo visto.
- Encuentros con ventanas: sellado perimetral envejecido o vierteaguas mal colocados.
- Cornisas, balcones y petos sin pendiente o sin goterón, donde el agua se queda y entra.
- Bajantes y canalones rotos o atascados que mojan el mismo trozo de fachada cada vez que llueve.
Cuándo paga la comunidad
La Ley de Propiedad Horizontal considera la fachada un elemento común del edificio, y obliga a la comunidad a hacer las obras necesarias para su conservación. Por eso, si el agua entra por la fachada, por regla general la comunidad debe repararla y, si hubo falta de mantenimiento, responder también de los daños dentro de tu vivienda, normalmente a través de su seguro.
Hay excepciones: si el agua entra por tu propia ventana o por una obra que hiciste tú, o si el elemento dañado es de uso privativo, como algunas terrazas, la responsabilidad puede ser tuya. Cada caso depende de los estatutos y de dónde esté exactamente el fallo.
Qué hacer paso a paso
- Documenta: fotos de la mancha con fecha, antes y después de cada lluvia, y fotos de la fachada por fuera si se ve el daño.
- Avisa por escrito al presidente o al administrador de fincas, por email o burofax, explicando qué pasa, desde cuándo y con las fotos.
- Da parte a tu seguro de hogar. Muchos cubren los daños interiores y luego reclaman a la comunidad.
- Pide que se incluya en la próxima junta si la comunidad no actúa, o solicita una junta extraordinaria si el daño es grave.
- Si no hay respuesta, consulta con un abogado o con una asociación de consumidores. Las pruebas por escrito serán clave.
Vivo de alquiler: avisa al propietario por escrito. La Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al arrendador a hacer las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, y es él quien debe tratar con la comunidad.
Cómo se repara una fachada con filtraciones
- Sellado de grietas y rejuntado de las juntas de ladrillo dañadas.
- Hidrofugantes en ladrillo o piedra vista: repelen el agua de lluvia y dejan transpirar el muro.
- Revestimientos o pinturas de exterior impermeables y transpirables en fachadas revocadas.
- Reparar remates: vierteaguas, cornisas, sellados de ventanas y bajantes.
- Aislamiento por el exterior (SATE) en rehabilitaciones completas: protege del agua y además reduce la condensación interior.
Dentro de casa, espera a que la pared seque antes de reparar el yeso y pintar. Te explico qué pintura usar en pintura antihumedad, y tienes más sobre filtraciones en humedad por filtración.
Preguntas frecuentes
¿Puedo arreglar yo la fachada y pasar la factura a la comunidad?
Las obras en elementos comunes las decide la comunidad. Hacerlas por tu cuenta sin acuerdo puede dejarte sin reembolso. Solo en casos urgentes conviene actuar, avisando antes por escrito.
¿Y si la humedad viene de la terraza o la cubierta?
Es parecido, pero depende de si la terraza es común o de uso privativo. Lo cuento en humedad en el techo.
¿Cuánto tarda en secar la pared después de reparar la fachada?
Depende del grosor del muro y de cuánta agua haya entrado. Pueden ser semanas o meses. Ventilar y usar un deshumidificador acelera el secado.
Fuentes
- BOE: Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (artículos 3 y 10).
- BOE: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (artículo 21).
- Código Técnico de la Edificación: Documento Básico HS de Salubridad (HS1, protección frente a la humedad en fachadas).
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal. Ante un conflicto con la comunidad, consulta con un abogado o con el administrador de fincas.
Artículos relacionados
Humedad en casa de playa o cerrada: cómo evitarla
Mancha de humedad en la pared: qué indica y cómo quitarla
¿Cubre el seguro de hogar las humedades? Qué entra y qué no
Humedad en un piso de alquiler: quién paga y cómo reclamar
Paredes que sudan: por qué gotean y cómo evitarlo
Humedad en el suelo de casa: causas, cómo detectarla y soluciones
Humedad en una pared interior: de dónde viene y qué hacer
Salitre en la pared: qué es, por qué sale y cómo eliminarlo
Las ciudades más húmedas de España: ranking de capitales con datos de AEMET
Condensación en las ventanas: por qué aparece y cómo evitarla
Víctor David Gómez Sánchez es experto en problemas de humedad y moho en viviendas con más de 10 años de experiencia en el sector de la rehabilitación y construcción. Fundador de AdiosHumedad.org, su misión es ayudar a miles de familias a identificar, prevenir y eliminar la humedad de sus hogares de forma efectiva y definitiva.