Víctor David Gómez Sánchez es experto en problemas de humedad y moho en viviendas con más de 10 años de experiencia en el sector de la rehabilitación y construcción. Fundador de AdiosHumedad.org, su misión es ayudar a miles de familias a identificar, prevenir y eliminar la humedad de sus hogares de forma efectiva y definitiva.
En un piso de alquiler, la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al propietario a hacer, sin subir la renta, las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable (artículo 21). Por eso, si la humedad viene de una filtración, una fuga, la capilaridad o un defecto del edificio, la reparación le corresponde a él o, si es un elemento común, a la comunidad. El inquilino responde de los daños que cause él y de las pequeñas reparaciones por el uso ordinario. Con la humedad por condensación es donde más se discute, porque influyen tanto el edificio como el uso. En todos los casos, avisa por escrito cuanto antes.
En 30 segundos
- Filtración, fuga, capilaridad o defecto del edificio: paga el propietario, o la comunidad si el origen es un elemento común.
- Daños causados por el inquilino: los paga el inquilino.
- Condensación: depende. Si el piso no tiene ventilación adecuada o tiene puentes térmicos, es del edificio; si se debe a no ventilar, tender dentro o tapar rejillas, influye el uso.
- Qué hacer: avisar al propietario por escrito con fotos y fechas, y permitirle revisar.
- Urgencias: el inquilino puede hacer reparaciones urgentes para evitar un daño inminente y reclamar el coste, avisando antes.
Qué dice la ley
El artículo 21 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, establece en resumen:
- El arrendador debe hacer, sin elevar la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo los daños imputables al inquilino.
- Si una obra de conservación no puede esperar al final del contrato, el inquilino debe soportarla; si dura más de 20 días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda de la que se ve privado.
- El inquilino debe avisar cuanto antes de la necesidad de reparaciones y dejar que el propietario o sus técnicos las comprueben. Puede hacer las urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, comunicándolo antes, y exigir su importe.
- Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario corren a cargo del inquilino.
Y el artículo 26 añade que, si las obras hacen la vivienda inhabitable, el inquilino puede elegir entre suspender el contrato, sin pagar renta mientras duren, o desistir de él sin indemnización.
Quién paga según el tipo de humedad
| Tipo de humedad | Quién suele pagar la reparación |
|---|---|
| Filtración por fachada, cubierta o terraza común | La comunidad, a petición del propietario |
| Filtración por ventanas o elementos de la vivienda | El propietario |
| Fuga en tuberías de la vivienda | El propietario, salvo que la cause el inquilino; a menudo la cubre el seguro |
| Agua que viene del piso de arriba | El vecino o su seguro |
| Capilaridad | El propietario o la comunidad, según dónde esté el muro |
| Condensación | Se discute: defectos del edificio, propietario; mal uso, inquilino |
| Moho por derrames o descuidos | El inquilino |
Humedad por condensación en un piso alquilado
Es el caso más habitual y el más discutido. Para que la responsabilidad sea del inquilino, el piso tiene que permitir un uso normal sin condensaciones: con ventanas practicables o ventilación, extractor en el baño, calefacción y sin puntos fríos graves. Si con un uso razonable, ventilando a diario y usando los extractores, sigue saliendo moho, hay un problema de la vivienda. Cosas que ayudan a demostrar un buen uso:
- Un registro de humedad con un higrómetro durante varias semanas: fechas, horas y valores.
- Fotos de las manchas con fecha y de los puntos donde aparecen: esquinas de fachada, cajas de persiana, encima de ventanas.
- Qué medios de ventilación y calefacción tiene el piso y cuáles faltan o no funcionan.
Mientras tanto, aplica las medidas de 7 formas de eliminar la humedad por condensación: te protegen a ti y a tu salud, y refuerzan tu posición.
Qué hacer paso a paso si eres inquilino
- Documenta con fotos fechadas y, si puedes, mediciones de humedad.
- Avisa por escrito al propietario o a la agencia: email, mensaje que quede registrado o burofax si no responde. Explica qué ves, desde cuándo y pide que lo revisen.
- Facilita la visita del propietario o de su técnico.
- Si es urgente (una fuga activa, agua cerca de la instalación eléctrica), actúa para evitar daños, avisa antes y guarda las facturas.
- Si no hay respuesta, acude a la oficina municipal de información al consumidor, a una asociación de inquilinos o a un abogado.
No dejes de pagar la renta por tu cuenta como medida de presión: puede dar lugar a un desahucio. La reducción de renta solo está prevista en los supuestos de la ley, como obras de más de 20 días o vivienda inhabitable. Consulta antes con un profesional.
Si eres el propietario
- Revisa pronto: una humedad que se deja crecer sale más cara.
- Identifica el tipo antes de repintar: pintar encima no soluciona nada. Empieza por cómo quitar la humedad de las paredes.
- Si es un elemento común, comunícalo a la comunidad. Mira humedad en la fachada y cuándo paga la comunidad.
- Revisa tu seguro de hogar y el del edificio. Mira qué humedades cubre el seguro.
Preguntas frecuentes
¿Puedo dejar el piso por humedades?
Si las obras necesarias hacen la vivienda inhabitable, la ley permite suspender el contrato o desistir de él. En otros casos depende del contrato y de la gravedad: consulta con un abogado o una asociación de inquilinos antes de irte.
¿Pueden quedarse con la fianza por el moho?
Solo por daños imputables al inquilino. Si avisaste por escrito y el origen era del edificio, tienes argumentos para reclamarla. Por eso es importante documentar desde el principio.
¿Es peligroso vivir con moho mientras se resuelve?
Según los CDC, las personas con asma, alergias o defensas bajas son las más sensibles. Limpia las manchas pequeñas y ventila; si tienes síntomas, consulta con tu médico. Más en moho y salud.
Fuentes
- BOE: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (artículos 21 y 26).
- BOE: Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal.
- CDC: About Mold and Dampness.
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal. Revisa tu contrato y, ante un conflicto, consulta con un abogado o una asociación de consumidores o inquilinos.
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